【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)研究報告房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)投資分析

2011年8月份北京住宅量價環(huán)比下降情況分析

中國行業(yè)研究網(wǎng)(http://www.mamogu.com)　　日期：2011-9-20 　【打印文章】【大中小】【關(guān)閉】
中研網(wǎng)訊：
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　　近日，國家統(tǒng)計局以及多家研究機構(gòu)報告出爐。數(shù)據(jù)顯示，8月份一線城市房價漲幅環(huán)比持平。其中，北京8月期房簽約52.02萬㎡，環(huán)比回落37.08%，同比降幅則為18.88%，均價環(huán)比下降1.05%。

　　而“金九”已過半月，京城二手房成交卻率先似乎步入“以價換量”時期：9月19日，偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月上半月北京全市二手房住宅成交均價為23144元/㎡，與8月份同期成交均價相比下跌了0.9%，與8月份全月的成交均價相比下跌了1.8%，與今年以來二手住宅成交均價峰值相比，下跌7.7%——與此同時，北京二手房成交量則環(huán)比上漲2.75%。

　　9月19日，多位分析人士表示，9月已過大半，“金九”不再已成定局。更進一步的，易居中國楊紅旭預計，以現(xiàn)有趨勢來看，9月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)有可能首次出現(xiàn)環(huán)比負增長——這意味著，房價“拐點”正式確立。

　　70個大中城市住宅價格指數(shù)繼續(xù)下行

　　開發(fā)商步入“以價換量”時代?

　　由易居中國發(fā)布的報告中顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅環(huán)比綜合指數(shù)為100.02，環(huán)比微漲0.02%。但是，與七月份相比，增幅降低了0.07個百分點。

　　其中，一線城市連續(xù)兩月止?jié)q，二線城市新建商品住宅環(huán)比微漲0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅為0.01%。

　　“我們這邊的房價不會再漲了”，9月19日，一位濰坊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)人員表示。在其看來，濰坊房價漲幅在全國城市排名中靠前，但其中也包含了“補漲”因素。而且，作為三線城市，濰坊房價基數(shù)較低也是其漲幅備受關(guān)注的原因之一。

　　“未來幾個月，估計房價會相對穩(wěn)定，不會再上漲了”，上述人士表示，“雖然，政策讓購房者都在觀望，但是基本不會有多大的下降空間?！备M一步的，上述人員表示，在沿海城市如煙臺、威海等一線房企紛紛入駐地區(qū)，“(調(diào)控)壓力較大，他們手里的項目太大?！?/FONT>

　　而在已經(jīng)公布8月份銷售業(yè)績的上市房企中，包括萬科、保利在內(nèi)的多家一線地產(chǎn)商均出現(xiàn)銷售業(yè)績同比下滑：

　　萬科8月銷售均價同比下降16.69%;保利地產(chǎn)簽約面積同比下降36.45%;簽約金額同比下降11.99%;金地8月簽約面積同比減少38.6%，簽約金額同比減少26.2%。

　　相應的，港股上市公司中，中海8月項目銷售面積同比下降12.9%，而銷售金額同比下降11.2%。與此同時，項目集中在北京的首創(chuàng)置業(yè)受調(diào)控影響較大，雖然其整體業(yè)績依然呈增長態(tài)勢，但是其1-8月份簽約均價同比下降了18.81%。

　　觀察可知，率先在銷售中采取“以價換量”的上市房企，成交量同比變化不大。世聯(lián)研究所認為，從降價樓盤的銷售表現(xiàn)來看，降價基本能促進銷量，達10%以上的降價幅度，銷售速度很快——“以價換量”效果明顯。

　　長江證券研報則進一步指出，隨著臺州、衢州出臺限購政策，9月份將“陸續(xù)出現(xiàn)更多的二、三線城市進入限購”，未來行業(yè)集中度進一步集中之余，房價終將下降——“對于房企而言，在這場市場博弈中，必然成為首先退讓的一方。”研報中進一步指出，資金鏈與去庫存壓力，是價格松動的直接誘因?！?/FONT>

　　北京住宅8月量價環(huán)比齊降

　　開發(fā)商在京項目受影響最大

　　截至9月19日，北京可售住宅套數(shù)為11.27萬套。而萬科副總經(jīng)理肖勁曾公開表示，由萬科針對北京家庭的入戶抽樣調(diào)查顯示，現(xiàn)在北京只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。折合為20萬戶家庭來看，也不過是將現(xiàn)有的庫存消化掉。

　　長江證券研報指出，8月北京期房簽約52.02萬㎡，環(huán)比回落37.08%，同比下降18.88%，均價則環(huán)比下降1.05%。在其看來，“京滬庫存均處于歷史高位”，而伴隨著銷售旺季的到來，“房價下調(diào)預期仍將是下個月的主題”。

　　今年以來，北京遠郊地區(qū)如通州房價率先“跳水”，包括遠洋、華業(yè)在內(nèi)的上市房企項目甚至因下調(diào)房價而引起業(yè)主維權(quán)。

　　在限購最嚴的北京，“開發(fā)商受到的影響無疑是最大的”，易居中國楊紅旭表示。

　　以遠洋地產(chǎn)為例，3月份以來其在京至少有5個項目對外開盤銷售：遠洋一方系列樓盤、遠洋傲北嘉園、遠洋東方、遠洋萬和以及近期剛剛推出的亦莊“地王”項目——遠洋天著項目。

　　除去曾一度引起業(yè)主維權(quán)的遠洋一方項目外，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遠洋傲北嘉園項目成交均價也在2個月內(nèi)下調(diào)了7.65%。而其在通州的遠洋東方項目，均價16000元/㎡起，但是已開盤半年的時間里，僅簽約成交52套，簽約面積更是不到2成，僅占比準許銷售面積的17.34%!

　　萬科1個月在京連拿4塊土地

　　開發(fā)商依舊謹慎樂觀?

　　雖然萬科副總肖勁公開表示，限購令下，北京住宅庫存令人擔憂。但是，在不到1個月的時間里，萬科在北京連拿四塊土地，據(jù)悉，這四塊土地規(guī)劃建筑面積總計85.5萬㎡。

　　對于標桿房企萬科的拿地舉動，易居中國楊紅旭認為，這也間接的表示了開發(fā)商對未來樓市仍舊保持了謹慎的樂觀。

　　“以08年的情況看來，70個大中城市新建商品住宅環(huán)比綜合指數(shù)環(huán)比跌幅未超過0.5%，而同比降幅也未超出2%”，楊紅旭表示。雖然，持續(xù)性的調(diào)控對住宅市場造成一定影響，但是由于宏觀基本面依舊穩(wěn)定，因此降幅預計不會超過2008年。

　　而對于未來房價下行的區(qū)間，楊紅旭認為可能在3-6月之間。而隨著土地市場一路低迷，土地溢價率一路走低，“下半年是拿地的好時機”。

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